おとり広告の見分け方

akutoku
2014-05-02-12_51_58

不動産の検索が雑誌からインターネットに移行してから、自宅で手軽に部屋を探すことが出来るようになりましたし、多数の物件を、多数の不動産会社にクリックひとつで問い合わせることもできます。

ただ、これにより集客の競争が激化し、「少しでも魅力的な物件を掲載しないと集客できない」という状況に陥っていることも事実で、ネットを見る限り、おとり広告の数も結構あるように思えます。

ここでは、①おとり広告にはどんな種類があるのか ②それをどうやって見分ければいいか? を紹介したいと思います。

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大きく分けて2種類のおとり広告がある

おとり広告はまず大枠で2種類に分けられます。

悪意のあるおとり広告

空いていない・存在しない・情報が間違っているのを判っていて掲載している広告。

集客を得るために、悪意をもって掲載しているので悪質です。

結果的におとり広告になってしまう

空いていないのに気付かない・単純な入力ミスなどによって起こるおとり広告。

業者側に悪意はないが、お客様からすれば間違った情報に変わりは無いわけです。

そういうわけで、上記の2パターンのおとり広告には、具体的にどのようなものがあるか、もう少し分解していきましょう。

悪意のあるおとり広告の手口

おとり広告の手口は様々です。そんななか、僕の知る限りの物をまずは挙げていきます。

●存在しない物件・間取りをでっち上げる
悪質度MAXですね。実際に存在しない物件や間取りをでっちあげて掲載します。

●空いていない物件を掲載する
実際のポータルサイトで一番多いのがこれです。既に入居者が決まっていると知りながらも、問い合わせが来やすい物件なのでそのまま掲載する。

●駅までの距離をごまかす
ネット検索は5分、10分単位が多く、条件検索に引っかかる様、実際の時間が6分なら5分、11分なら10分と入力する。

●築年数をごまかす
築年数も距離と同様、5,10,20年での検索が多いです。築21年を20年にしたりと言う手口があります。あとで間違いだったという言い訳が出来てしまう手口です。

●キッチンを極端に小さく描き、部屋を広く見せる
目の錯覚を使った手法です。見ていただくのが一番かと。右の方が広く見えます。

まどりマジック

●成約済みの一番安い家賃の部屋を掲載し、他の部屋を紹介する
部屋は家賃一律ではありません。1階や日当たりの悪い部屋は同じ間取りでも安いです。既に入居者が決まっていても、その安い部屋を掲載し、問い合わせが来たら、その部屋は埋まっているけど他にもっと日当たりのいい部屋が空いていると言う手口。

ざっとこんなところでしょうか。他にも様々な手口があると思います。

結果的におとり広告になっているもの

次は、業者に悪意はないが、お客様からすればおとり広告以外のなんでもない物のパターンです。

●成約に気づかず、そのまま掲載されている
他の業者が成約した部屋は、気づかないままそのまま掲載されている状態。

●画像の参照間違い
物件を登録するときに、画像や間取りをPCのハードディスクから参照するときに、間違って他の物件の外観を選択してしまう。

●単なる入力ミス
築年数や距離、家賃や設備などを入力する際に、数字の打ち間違い。

●営業担当者の間違った思い込み
「この号室は南向きで日当たりが良かった」というが、実際は北向きで日当たりが悪いなど、間違った思い込みで発生。

こういったケースが挙げられます。

悪意が無いにしろ、間違った情報はお客様を混乱させてしまうので、我々不動産業者も注意しなければいけないですね。

おとり広告を見分ける方法

で、これらのおとり広告に引っかかると、せっかくの休日を無駄に過ごしてしまったり、不本意な契約をしてしまったりと、お客様の時間にもお金にも損害が出てしまいます。

つぎの方法も完璧ではないですが、少しでもおとり広告に問い合わせをしてしまうリスクが軽減されるので、参考にしていただければと思います。

●他の広告と見比べる
ポータルサイトには、同じ物件を色んな業者が掲載しています。同じ物件なはずなのに、その中で1つだけ情報が違う場合があります。
「5件中4件は徒歩6分なのに、1件だけ徒歩5分になっている」など。
入力間違いの可能性もありますが、入力間違いか、おとり表記なのかがわからない業者にあえて問い合わせる必要はありません。

●周辺の家賃相場を調べる
極上物件なのに、家賃が相場より極端に安いなんて物件は基本的にありません。家賃を決めるときには、周辺の家賃相場に合わせて決めます。
なので、同じ地区で同じような物件は、同じような家賃になります。
極端に安い物件は、おとり広告か事故物件を疑ってかかった方がいいでしょう。

●問い合わせは電話で、物件の事を質問する
電話で問い合わせるとき、営業マンに物件の事を根掘り聞いてみましょう。
空いているかどうかを確認するのはもちろんですが、どんな物件なのか?どんないい所が有り、どんな悪い所があるのか?を聞いてください。
その場でわからなくても、しっかりした対応なら、調べて折り返し連絡してくれます。

物件の事何も教えてくれず「とりあえず店に来てください」と言うような対応をされた場合は注意が必要です。

●決まってしまっていると言われた物件を2~3日後にネットでチェック
問い合わせて、「決まってしまっている」と言われた場合、2~3日後にもう一度ネットで該当物件をチェックしてみましょう。「決まってしまっている」と言っている時点で、業者は空いていないことを知ることになります。

それでも2~3日後、掲載されたままだと、その物件はおとり広告です。そういうケースが発生したら、その不動産業者は相手にしない方が得策です。

●仲介元付か仲介先物での判断は早計
巷では、仲介先物の広告はおとり物件の可能性が高いと言われていますが、札幌でそれをするのは早計です。
札幌の不動産広告のほとんどは仲介先物ですので、仲介先物を省くとほとんど物件が見つかりません。

●極上物件は諸刃の剣
せっかくの引っ越しだから、できるだけ安く、できるだけいい部屋に住みたいと思うのは仕方がないことです。
なので、ネットで条件の良い物件を見つけると、ついつい問い合わせしたくなると思います。

本当に存在して、空いている物件かもしれませんが、おとり広告というのは大抵条件の良い物件なのです。つまり、条件が良ければ良い程、おとり物件であるリスクも増えてきます。
でも、臆していると、本当に募集している物件なのに逃してしまう可能性もあります。

物件でなく、営業マンで決める

結局、ネット上に公開されている物件だけで完結しようとしても無理があります。

掲載件数ごとに広告費用が掛かるので、全部の物件を載せるわけにもいきませんから、広告に出ていない物件も多数あります。

なので、店に行ってから提案される物件で思わぬ掘り出し物が出てくることも多くあります。

実際、私の経験でも、問い合わせの物件で決まることは稀で、殆どの方が、ネットに掲載していない他の物件の方を選びます。

なので、一番注意してほしいことは、上に書いたようなおとり物件の手口そうですが、電話やメールでの営業マンの対応を一番見てください。

いい営業マンは、話していて安心できるし、なにより対応が早いです。

その信頼できる良い営業マンのもとで部屋を決めるのが一番良い選択だと思います。

 


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