事故物件って実際どうなの?

obake1
obake2

この仕事をしていて、お客様から受ける質問の中に「これって事故物件だったりしますか?」とか「事故物件って本当にあるんですか?」なんてのがあります。

テレビの不動産バラエティなどでは、必ずと言っていいほど「事故物件」のコーナーが有ったりしますね。

まぁ、実際に事故物件はあります。

今回はその事故物件について書いてみようと思います。

スポンサーリンク

誰かが住むと、告知する必要が無いのか?

事故物件(業界では心理的瑕疵物件といいます)は、契約前に、不動産業者は入居者・購入者に対して告知する義務があります。

でも、事故物件でも、誰かが一度住んだら、告知する必要は無い。なんて事聞いたことありませんか?

これ、実は半分本当で、半分はウソです。

自殺後の物件に住むことの心理的嫌悪感は時間の経過とともに希薄となるものであるうえ、一般的に、自殺事故の後に新たな賃借人が居住をすれば、特別の事情(その賃借人がごく短期間で退去したといった事情)がない限り、新たな居住者がその物件で一定期間生活をすること自体により、その後の入居者の心理的嫌悪感の影響もかなりの程度薄れるとして、自殺があった後の最初の入居者に対しては宅建業法上の告知義務があるものの、(一旦別の入居者がいた場合には)その後の入居者に対しては、特別な事情がない限り、宅建業法上の告知義務はない (東京地裁平成19年8月10日判決)

実際にこのような判例があります。

簡単に説明をすると、

自殺後の物件でも、次の入居者ある程度の期間そこに居住をしたのなら、次の入居者への告知義務はない。

ということです。

ここで大事なのは、赤字の部分。

噂されているような、「不動産会社の社員の住民票だけを一時的に移す」「アルバイトを使って、一時的にそこに住ませる」なんていう短期・一時的な居住では、告知義務がなくなることは無いと解釈されます。

なので、かならずしも「誰かが一度住めば告知義務は無い」という事にはなりません。

ただ、その一定期間の居住と言うのが法律で決まっているわけではないので、3ヶ月ならOKなのか?半年ならOKか?という事は、その都度裁判で判決を待つしかありません。

事故から何年たてば告知義務がないのか?

これは、売買のケースである話です。

中古住宅を売ろうとする方が、「実は20年前、親父が室内で自殺した」という事を言ってきた場合。

賃貸と違い、居住者の誰かが死亡しても、自分の持家だし、そのまま住み続けることもあります。

なので、上で書いたように、その後に誰かが居住したから言わなくていいとかそういう話じゃなくなります。

この、年数に関しては、法律で決まっているわけではなく、その事故の内容や、地域によってそれぞれ異なるというのが業界の認識になっています。

例えば、田舎の住宅などは、噂がいつまでたっても語り継がれたりすることで、20年経っても、告知義務が有ると判断されることもありますし、都心部の大型マンション等であれば、噂もそれほど根強くないとして、7年位で告知義務が無くなる事もあるようです。

事件の内容によっても大きく変わり、一家全員惨殺事件などが起こり、全国的に放送された様な所は、20年どころじゃ済まないでしょう。

逆に、事件性の無い、事故で亡くなってしまったようなケースだと、告知義務の期間も短く、数年で告知義務無しとなることもあります。

また、自殺の内容によっても変わってきます。

縊死(いわゆる首つり)の場合、判例では縊死はショック度が大きいとされ、長い期間告知義務を課せられるようです。

結局、ハッキリと決まっていない

「入居者が何年住めば告知義務はなくなるのか?」

「事故から何年たてば告知義務がなくなるのか?」

という事は、法律で決まっていないので、それが是か非かをハッキリさせるのは、揉め事が起こってから、裁判しか無いって事になってしまいます。

なので、どうしても不安なら、「この物件は年数や居住実績に関わらず、過去に自殺や事件は起こったりしていませんか?」と聞いてみてもいいかもしれません。

あとは、購入を考えているような方なら、事故物件だったからと、簡単に手放すことも出来ないので、近隣住民の方に、挨拶がてら家の事を聞いてみたりしたら、噂話好きの奥様から思わぬ話が聞けるかもしれません。

僕としては、後々トラブルになる事を考えると、ありのままの事実をつたえるべきだと考えています。

今回の記事は、判例など法解釈も関わってくる記事を書いています。しかし、記事の内容はあくまで私見であり、私は弁護士でもないので、記載の内容に責任は負いかねません。