賃貸物件で保証会社必須ってどういうこと?

CIQBcF8VEAAk0Nx

最近、全国の賃貸物件で、保証会社への加入が必須という物件が増えてきています。

これから引越をしようと考えている人にとっては、「保証会社って何?」という疑問や、保証会社が何かを知っている方にとっても、「なぜ必須になるの?」という疑問が有るかと思います。

今回は、そのような疑問にお答えいたします。

スポンサーリンク

そもそも保証会社とは何か?

賃貸住宅の契約における保証会社とは、お金を貰って契約者を連帯保証する、言わば連帯保証をしてくれる会社の事です。

本来このサービスが生まれたのは、連帯保証人をお願いできる人が居ない方のでも、賃貸住宅が契約できるようにする為です。

このサービスが有れば、連帯保証人をお願いできない・お願いしづらいという方でも、1ヶ月の家賃の30%~100%を支払う事で、保証会社が連帯保証人に代わって賃貸借契約の連帯保証を引き受けてくれるので、引越をすることが出来ます。

また保証会社には、大きく2つの種類が有り、それが「一般の保証会社」と、「信販系の保証会社」です。

一般の保証会社とは、独自の審査で契約者を保証し、万が一滞納が発生したら、家主に対して代位弁済する業態の会社です。

一方、信販系の保証会社とは、保証契約の為に、クレジットカードの審査を行います。

毎月の家賃をクレジットカードの口座から引き落とすことになるので、直接家主や管理会社に家賃を払うのではなく、入居者はカード会社に家賃分を支払い、カード会社が家主や管理会社に支払うという流れとなります。

保証会社による審査

このような保証会社には、入居審査以前に、保証契約を結ぶかどうかの審査が有ります。

一般的には、年収と家賃のバランス、仕事の職種や勤続年数などを基準に判断します。

一般の保証会社では、それらの自己申告情報だけでの審査だけですが、信販系の保証会社ではCIC(個人信用情報機関)に情報開示をすることになるので、過去から現在の借金の情報なども審査の対象となります。

しかしそれでは、一般の保証会社では明らかに信販系の保証会社と比べて情報不足になってしまいます。

その為、保証会社同士で提携して過去の滞納情報などを共有し、自社で初めての申し込みでも、提携会社で滞納の実績がある人は審査に通さないという方法が取られています。

保証会社は家主に取っては心強い

保証会社は、保証人の居ない入居者にとっては非常に便利なサービスですが、家主に取っても、確実に家賃を受け取れるという点で大きなメリットとなります。

寧ろ、親族の連帯保証人を用意してもらっても、その方が亡くなってしまったり、無い袖は振れないと支払いを拒否してしまったら、何のための連帯保証人かわからなくなってしまいます。

しかし、保証会社であれば、「滞納した」という連絡をファックスで送れば、その数日後には代位弁済してくれ、その後の請求は全て保証会社が行ってくれます。

つまり、家主にとっては「確実な家賃収入の確保」「督促業務の外注化」が出来てしまいます。

入居者の為のサービスから、家主の為のサービスへ

そういった事情から、本来は保証人のいない入居者の為のサービスだった保証会社ですが、最近は家主のリスクを軽減させるためのサービスになりつつあります。

また、保証会社利用に対する費用を、物件の入居条件として入居者負担にしてしまえば、家主は費用の負担なくサービスを利用することが出来ます。

入居者の費用負担が増える事で、他の物件と初期費用面で比較されてしまうリスクもありますが、最近は多くの家主・管理会社で保証会社契約が必須と言う物件が増えてきていますし、何より、「保証会社費用も払えないような人はこちらからお断りだ」と考える家主も多くなってきています。

更に厳しい親族の保証人+保証会社契約を求める物件も

しかし、保証会社にも一定のリスクが有ります。

それが保証会社の倒産です。

実際に過去に、家賃滞納が多く、負債を抱えてしまった保証会社が倒産してしまったケースが有ります。

家主側としては、信頼していた保証会社に倒産されてしまうと、本来期待していた「確実な家賃収入の確保」「督促業務の外注化」が全く機能しなくなってしまいます。

その為、「確実な家賃収入の確保」を守る為、保証会社の契約に追加して、親族の連帯保証人を求める物件も増えてきています。

ここまでやれば、万が一保証会社が倒産してしまっても、親族である連帯保証人から取り立てることが出来るし、逆に連帯保証人に支払い能力がなくなってしまえば、保証会社に請求する事が出来ます。

ここまでやれば、多くのケースで家主の家賃収入を守ることが出来ます。

特に、新築物件や、高級物件になれば、このように保証会社+連帯保証人という「ダブル保証」を求めてくる物件が増えてきます。

満室よりもリスクのある入居者の排除

法律では、入居者が断然優位となります。

賃貸住宅に入居しているのに家賃を払わないというのは、契約違反ですし、倫理的にも問題の有る事ですが、一度契約を締結してしまうと、2~3か月家賃を滞納しても適法に退去させる事が出来なくなってしまいます。

場合によっては、半年の滞納で裁判をしても負けてしまう事が有ります。

つまり、家主に取っては、家賃の払わない入居者が居るくらいなら、空室になっている方がマシと言う考え方も出来ます。

その為、保証会社の審査に通らない・保証会社を利用するお金が無いという様な人は、契約してしまう前に排除してしまおうという流れになってきています。

親族に保証人をお願いできる入居者にとっては、何のメリットも無い保証会社必須契約ですが、家主はそこまでデリケート入居者を選択しなければいけない時代になってきました。

まとめ

以上のように、賃貸住宅の契約で保証会社の契約を求められるのは、家主目線でリスクを軽減するためです。

もちろん全ての賃貸物件が保証会社加入必須と言うわけではありませんし、キャンペーンなどで保証会社費用家主負担という入居者向けサービスを行っている物件もありますので、どうしても払いたくないという方は、一度不動産会社の担当者に相談してみましょう。