マンションを売るには?マンション買取のデメリット、メリット

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マンションを売却しようとするときは、古本や古着とは違い、しっかりと事前に準備をして、業者任せにせずに、自分でも相場などを調査してからでないと、大きな損をすることが有ります。

古本を売却するところを間違っても、10円~100円程度の損ですが、中古マンションともなると、数十万円~数百万円も損をしてしまう事もあります。

間違った売り方をしてしまうと、1~2か月で売るつもりだったものが、半年たっても売れないという様な事も考えられます。

しっかりと準備をして、スムーズでより高くマンションが売れるようにしっかりと準備をしましょう。

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同じような物件がいくらで売られているかを調べる

まずすることは、インターネットの中古マンション広告で、自分が売りたい物件と同じような物件が、幾らで売り出されているかを調べましょう。

判断する点は「立地条件」「築年数」「間取り」「広さ」「階数」です。

もちろん、築年数が古かったり、狭くなると価格は下がりますし、階数も上階で有ればあるほど高くなります。

但し、エレベーターが無い物件だと3~4階より2階の方が高くなりやすいですし、築年数が古くても室内をリフォームしていれば同等くらいの相場で売れる場合もあります。

買取にするか、仲介で売るかを決める

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マンションを売却するには、買取業者に売却する方法と、仲介業者に依頼して買主を探す方法が有ります。

買取業者に売る場合は、早い所では翌日に契約・決済してくれる所もありますが、買取業者の目的は転売なので、相場より安く買われてしまいます。

逆に、仲介で買主を探す方法だと、不動産市場に売り出すので、相場通りの価格で売ることが出来ます。

しかし、買主が現れるまで、1週間で売れるかもしれませんが、逆に1年かかるかもしれないというリスクもあります。

不動産会社によっては、○ヶ月売れない場合は買取保証してくれる所などもあります。

先に引っ越すか、売れてから引っ越すかを決める

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現在、そのマンションに住んでいる場合は、次の住居を決めなければなりません。

先に引越をして、部屋を空にしてからの方が断然売りやすいです。

しかし、いつ売れるかわからないのに先に引越をしてしまうと、管理費や修繕積立金、税金やローンを負担する事にもなります。

また、住んだまま売りに出し、売れたら部屋を明け渡すという方法もあります。それであれば、売れる事が確定しているので、引越の予算も立てやすくなります。

しかし、内見希望者が現れても、見せる事が出来るのは生活感のある部屋です。

部屋が散らかっていたりすると、内見者のテンションもガタンと落ちてしまいます。

また、内見希望日時にあなたが家に居ることが出来るかどうかも重要です。

平日は朝から晩まで家族全員家を空けているようだと、平日しか内見できない様なサービス業の様な方は、見込み客から除外されてしまいます。

不動産会社の査定を申し込む

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この記事の第一項で調べた価格はあくまで不動産素人のあなたが、ネット上で調べた価格にすぎません

中古マンションは同じものは存在しないので、もしかしたらもっと高く売れるかもしれませんし、逆にもっと安いかもしれません。

ですので、実際に不動産会社に家に来てもらって、「いくらで売れるか?」を査定してもらいましょう。

仲介で売る場合は、2~3社の大手・地元有力・地元密着小規模の3社くらいに、買取で売る場合は4~5社から買い取り額の見積もりを取りましょう。

間違っても、1社だけの見積もりで、すぐにその場で契約をしないようにしましょう。

特に仲介で売る場合に気を付けたいのは、査定額が高い・安いだけでなく、売る為にどんなことが出来るか?どういう営業をしてくれるのか?という所が特に重要です。

媒介契約・売買契約を結ぶ

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買取の場合は非常にシンプルで、「お宅の会社に売ります」と契約をし、お金を受け取るだけです。

しかし、媒介契約(マンションの買主を探してもらう依頼する契約)を不動産業者と締結する場合は、
3種類の契約方法が有ります。

それが、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介です。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に買主を探してもらうことを依頼出来ます。

しかし、不動産業者としては、「自分だけでは無い」という事で、あまり本気になってくれない事もあります。

専任媒介契約は、特定の不動産会社1社だけに依頼する方法です。

不動産会社は一生懸命に買主を探してくれますが、依頼する業者を間違うと、いつまでたっても売れないリスクが有ります。

専属専任媒介は、専任媒介契約と似ていますが、異なるのは、自分で探してきた購入希望者も、その依頼した業者を通さないといけないという事です。

例えば、あなたの親族が「俺が買いたい」と言ってきても、専属専任媒介の場合は、その業者を通してそれぞれが仲介手数料を支払わなければなりません。

ですので、査定額を高く言ってくれるからといって、その不動産業者に「売る力」が有るとは限りません。

地元に強い、大手のネットワークが強い、小規模だが個人の営業マンの営業力が強い、等、それぞれにメリットがありますので、そこの見極めが大切です。

仲介で売れない場合の対策

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仲介で売却を依頼したにもかかわらず売れない場合は、依頼する業者を変更するのも方法の一つです。

専任媒介契約・専属専任媒介契約というのは期間が3か月と定められていて、3か月ごとに更新するかどうかを選びます。

もし、依頼した業者が全く役に立たないという様な事が有れば、契約更新の時期を待って、違う会社に変更してみてもいいかもしれません。

実際に、依頼する不動産会社を変更した途端、毎週土日に現地見学会(オープンルーム)を開催したり、新聞折り込みをしてもらうようになり、すぐに売れたという様な事もあります。

まとめ

マンションの売却は、「どうやって売るか?」に様々な方法が有ります。

また、その方法によっても、売れるまでの時期や、売れる価格、売れやすいか売れにくいかという所が
同じ物件でも変わってきます。

また、世の中にはたくさんの不動産会社があり、それぞれ戸建が得意、マンションが得意という様な特色もあります。

まずは、出来るだけ多くの不動産会社と会って、色々なアドバイスを受ける事が大事です。